La titulización es el proceso de tomar un activo ilíquido o un grupo de activos y, a través de la ingeniería financiera, transformarlo (o ellos) en un valor. La frase burlona “cadena alimentaria de titulización”, popularizada por la película “Inside Job” sobre la crisis financiera de 2007-2008, describe el proceso mediante el cual grupos de activos ilíquidos (normalmente deudas) se empaquetan, compran, titulizan y venden a inversores. [1]
Un ejemplo típico de titulización es un valor respaldado por hipotecas (MBS), un tipo de valor respaldado por activos que está asegurado por una colección de hipotecas. Publicada por primera vez en 1968, esta táctica condujo a innovaciones como las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), que surgieron por primera vez en 1983.[2] Los MBS se volvieron extremadamente comunes a mediados de la década de 1990.[3] El proceso funciona de la siguiente manera.
Forjar una cadena alimentaria de titulización
El primer paso en la cadena comienza con el proceso simple de los posibles propietarios de viviendas o propiedades que solicitan hipotecas en bancos comerciales. La institución financiera regulada y autorizada origina los préstamos, los cuales están garantizados por reclamaciones contra las distintas propiedades que adquieren los hipotecarios. Los pagarés hipotecarios (derechos sobre dólares futuros) son activos para los prestamistas, pero estos activos conllevan un claro riesgo de contraparte. El prestatario podría no reembolsar el préstamo, por lo que los bancos suelen vender billetes por dinero en efectivo.
Esto conduce al segundo gran eslabón de la cadena: las hipotecas individuales se agrupan en un conjunto de hipotecas, que se mantiene en fideicomiso como garantía de un MBS. El MBS puede ser emitido por una empresa financiera de terceros, como una gran empresa de banca de inversión, o por el mismo banco que originó las hipotecas en primer lugar. Los valores respaldados por hipotecas también son emitidos por agregadores como Fannie Mae o Freddie Mac.[4][5]
Independientemente, el resultado es el mismo: se crea una nueva garantía, respaldada por los reclamos contra los activos de los deudores hipotecarios. Las acciones de este valor se pueden vender a participantes en el mercado hipotecario secundario. Este mercado es extremadamente grande, proporcionando una cantidad significativa de liquidez al grupo de hipotecas, que de otra manera serían bastante ilíquidas por sí mismas.
Hay varios tipos de MBS: transferencias, una variedad simple en la que los pagos de la hipoteca se recopilan y se transfieren a los inversores, y CMO. Los CMO dividen el grupo hipotecario en varias partes diferentes, denominadas tramos. Esto distribuye el riesgo de incumplimiento, similar a cómo funciona la diversificación de cartera estándar. Los tramos se pueden estructurar prácticamente de cualquier forma que el emisor considere conveniente, lo que permite adaptar un solo MBS a una variedad de perfiles de tolerancia al riesgo.
Los fondos de pensiones normalmente invertirán en valores respaldados por hipotecas de alta calificación crediticia, mientras que los fondos de cobertura buscarán mayores rendimientos invirtiendo en aquellos con calificaciones crediticias bajas. En cualquier caso, los inversores recibirían una cantidad proporcional de los pagos de la hipoteca como retorno de la inversión, el eslabón final de la cadena.
